Среди различных вариантов доступных финансовых инструментов вложение средств в недвижимое имущество остается одним из самых консервативных и интуитивно понятных большинству способов. Как быстро могут окупиться затраты, включая ипотеку, на приобретения жилья?
До недавнего времени с доходностью сдачи квартиры в аренду могла поспорить доходность по банковским вкладам.
В особенно изменчивые времена ставки по обычным депозитам доходили до 12%-15%, при этом размещение денег на вкладе не требует практически никаких усилий и времени. Однако на март 2021 года эффективная ставка по банковским вкладам не превышает 6% — и то, если рассматривать сумму около 6 млн рублей, примерно эквивалентную стоимости однокомнатной квартиры среднего класса в Москве. При этом с дохода нужно платить новый налог на вклады для физических лиц, и такая сумма не защищена страховкой (страховое возмещение по вкладам в банке составляет не более 1 400 000 руб.).Если рассматривать в качестве другого финансового инструмента доход от инвестиций в ценные бумаги, то он, как и почти любой другой, также облагается налогами — когда человек захочет продать бумаги и вывести средства, он заплатит 13%, если, конечно, это не государственные, субфедеральные или муниципальные облигации, купонный доход с которых не облагается налогом. Но они, как правило, имеют низкую доходность. Кроме того, в большинстве случаев доходность при использовании таких инструментов не гарантирована.
Неудивительно, что востребованность жилой недвижимости для сдачи в аренду в 2020 году повсеместно взлетела: спрос на покупку вторичного жилья вырос на 35% по сравнению с 2019 годом, а на покупку квартир в новостройках — на 23%. Приобретение жилья является почти безрисковым методом сбережений для тех, кто не хочет лишний раз нервничать по поводу своих денег. Данный вариант инвестиций остается, пожалуй, наиболее безопасным и консервативным, интуитивно понятным большинству.
Долгосрочная аренда
Сдавать недвижимость законно довольно просто: не обязательно платить налог как физическое лицо или регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, можно платить налог на профессиональный доход как самозанятый. При сдаче квартиры физическим лицам ставка составляет 4% в год — самый выгодный вариант. Оформить самозанятость можно за пять минут онлайн. Единственным ограничением является то, что доход для самозанятых не может превышать 2,4 млн руб. в год — если вы получаете больше этой суммы, придется регистрироваться как ИП. Оформление документов между арендатором и владельцем квартиры тоже не требует особенных усилий: обычно между сторонами заключается договор найма (в юридическом смысле арендой считаются отношения между физлицом и юрлицом) на 11 месяцев. Такой договор не подлежит государственной регистрации.
В 2020 году спрос на долгосрочную аренду жилья превысил аналогичные показатели предыдущего года на 16%, несмотря на повышение стоимости – следует из данных популярного интернет-сервиса для размещения объявлений.
Самыми востребованными на рынке аренды, как и в прошлом году, оказались однокомнатные квартиры – на них в 2020 году пришлось 56% спроса на рынке. Однако в течение года было также зафиксировано заметное увеличение интереса к сегменту студий.
При этом, если в Москве средняя стоимость долгосрочной аренды квартиры находится на уровне 40 000 рублей в месяц, то в большинстве областных центров она колеблется от 9 000 до 23 000 рублей. Однако это не значит, что аренда в регионах невыгодна. Очень многое в этом сегменте, как, впрочем, и в сегменте краткосрочной аренды, зависит от расположения и других характеристик квартиры. Кроме того, цена на приобретение квартиры в регионах сопоставимо ниже.
Если квартиру стоимостью в 6 миллионов рублей сдавать за 30 тысяч в месяц, потребуется около 18 лет, чтобы она себя окупила, с учетом нескольких месяцев простоя и минимального ремонта. Однако нельзя забывать и о том, что для многих граждан страны вопрос стоит не только и не столько в том, как заработать с помощью аренды, сколько в том, чтобы отбить вложения, сохранить сбережения с минимальными затратами времени и сил. Постоянно растущие цены на недвижимость, по сути, позволяют окупить приобретение сразу, если квартира куплена не в ипотеку. Если владелец решит ее продать, она наверняка вырастет в цене независимо от степени успешности хозяина как арендодателя.
Посуточная аренда
Посуточная аренда — несколько более сложный способ ведения арендного бизнеса. В отличие от долгосрочной аренды - это не пассивный доход, а полноценная работа, причем с ненормированным графиком. Необходимо встречать и провожать гостей, практически ежедневно контролировать вопросы уборки или убираться после жильцов самостоятельно, решать возникающие у гостей вопросы.
Для тех, кто не готов глубоко погружаться в процесс, есть вариант сдавать квартиру через управляющую компанию — в этом случае собственник снимает с себя все трудозатраты. Услуги УК избавляют его от рутинной работы по поиску клиентов, размещению объявлений на сервисах по поиску жилья и других бытовых вопросов. Безусловно, это несколько снижает доходность: посредники берут за свои услуги в среднем от 10% до 30% прибыли или процент с оборота. Однако если арендный бизнес — не единственное занятие хозяина, чаще всего это становится разумным компромиссом: совмещать функции администратора посуточной аренды и работу по найму проблематично.
Безусловно, финальный уровень доходности для конкретного объекта также зависит от нескольких разных факторов. На рынке краткосрочной аренды своя специфика: в частности, востребованы квартиры в центре города или вблизи популярных туристических объектов. Сдаваемые на короткий срок, они будут гарантированно приносить доход, превышающий прибыль от того же объекта в долгосрочном варианте аренды.
Выгода может иметь сезонный характер: где-нибудь на черноморском побережье высочайший сезон летом и мертвый — зимой. Другой и контингент съемщиков: зачастую это туристы, молодые пары, командировочные. Однако все недостатки компенсируется повышенной доходностью: в среднем краткосрочная аренда получается в 2—3 раза выгоднее, чем аренда на долгий срок.
Если сравнить среднюю цену посуточной аренды по стране (около 1500 в день) со средней стоимостью месяца долгосрочной аренды в областных центрах (15 000 — 25 000 рублей в месяц), выгода очевидна. При этом посуточная аренда — возможность заработать для собственников даже в небольших городках, которые популярны у туристов (например, города Золотого кольца). И даже если сдавать ту же квартиру в Москве стоимостью около 6 млн рублей за 2 000 рублей в сутки, она окупится за 10—13 лет с учетом возможного простоя и амортизации.
Во время пандемии коронавируса аналитики интернет-сервиса зафиксировали рост числа пользователей, которые обычно сдавали свое жилье посуточно, а в марте-апреле изменили срок аренды на долгосрочную. К маю 2020 года количество таких арендодателей в России составило 20%, в Москве — 43%. Но уже летом пользователи снова стали переводить свои объекты из долгосрочной аренды в краткосрочную — из-за увеличения внутреннего турпотока спрос на подобные объекты не только восстановился, но и превысил доковидные значения. В целом по стране предложение об аренде квартир посуточно за год (с марта 2020 года по март 2021 года) выросло на 1,2%. Количество квартир-студий на рынке посуточной аренды увеличилось на 22% за последний год — это говорит о том, что люди активно инвестируют в небольшие квартиры с целью их последующей сдачи.
Больше всего студий появилось в Дагестане (почти в 2 раза), Краснодарском крае (+60%), Москве (+51%), Крыму (+39%) и Московской области (+27%). В настоящее время можно прогнозировать дальнейшее увеличение спроса на рынке краткосрочной аренды недвижимости: ведь пока ситуация с международным транспортным сообщением не придет в норму, россияне будут продолжать путешествовать по стране.
Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды Авито Недвижимости
Свежие комментарии